전월세 세입자가 2년 더 살 수 있는 계약갱신요구권의 행사 기간, 증액 5% 상한, 집주인이 거절할 수 있는 경우와 묵시적 갱신의 차이를 정리했습니다.
계약갱신요구권은 주택을 빌려 사는 임차인이 계약 기간이 끝날 무렵 임대인에게 계약을 한 번 더 이어 가자고 요구할 수 있는 권리입니다. 2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 생겼으며, 흔히 계약갱신청구권이라고도 부릅니다. 이 권리를 정해진 기간에 행사하면 임대인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 계약은 2년 연장됩니다. 행사는 계약 기간 동안 1회로 제한되므로, 처음 2년 계약에 갱신 2년을 더해 보통 4년 정도 거주를 보장받는 구조가 됩니다. 갱신된 계약은 원칙적으로 종전 계약과 같은 조건이지만, 차임과 보증금은 일정 한도 안에서 올리거나 내릴 수 있습니다. 전세와 월세, 보증금이 있는 월세 모두 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 임대차라면 대상이 됩니다. 이 글은 행사 방법과 증액 한도, 거절 사유, 그리고 아무도 말하지 않아 계약이 이어지는 묵시적 갱신과의 차이를 다룹니다.
갱신 요구는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다. 이 기간을 지나 계약 종료 2개월 전보다 늦게 요구하면 권리를 행사한 것으로 인정받기 어렵습니다. 따라서 계약서의 종료일을 기준으로 거꾸로 날짜를 세어 달력에 표시해 두는 것이 첫 단계입니다. 요구 방법에는 정해진 형식이 없어 말로 해도 되지만, 나중에 다툼이 생기면 언제 요구했는지를 증명해야 하므로 기록이 남는 방식을 쓰는 것이 좋습니다. 문자 메시지나 메신저로 보내고 상대가 읽은 화면을 보관하는 방법이 흔하고, 다툼이 예상되면 우체국의 내용증명을 이용할 수 있습니다. 내용에는 임대차 목적물 주소, 계약 기간, 갱신을 요구한다는 뜻을 분명히 적습니다. 임대인이 바뀐 경우에는 새 임대인에게 요구하면 됩니다. 계약 종료일을 계산할 때는 날짜 계산기를 쓰면 헷갈림을 줄일 수 있습니다.
갱신할 때 임대인이 차임이나 보증금을 올리려면 종전 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 이 한도는 주택임대차보호법이 정한 상한이고, 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 이보다 낮은 비율을 정할 수 있습니다. 내가 사는 지역에 따로 정한 비율이 있는지는 해당 지자체 안내에서 확인해야 합니다. 5%는 올릴 수 있는 최대치이지 반드시 올려야 하는 수치가 아니므로, 동결이나 그보다 낮은 인상으로 합의할 수 있고 시세가 내렸다면 감액을 요구할 수도 있습니다. 보증금과 월세가 함께 있는 계약에서 둘을 함께 조정하는 경우에는 월세를 보증금으로, 또는 보증금을 월세로 환산해 한쪽 기준으로 맞춘 뒤 비율을 보는 방식이 쓰입니다. 이때 쓰는 전환 비율에도 법정 상한이 있으니 전월세 전환 계산기로 함께 확인하면 편합니다. 또 증액이 있었다면 그로부터 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
갱신요구권으로 연장된 계약에서 임차인은 2년을 다 채우지 않아도 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 반면 임대인은 이 기간 중에 마음대로 해지할 수 없습니다. 묵시적 갱신은 이와 다른 제도입니다. 임대인이 종료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 종료 2개월 전까지 아무런 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 계약은 종전과 같은 조건으로 2년 더 이어진 것으로 봅니다. 묵시적 갱신에서도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 중요한 차이는 묵시적 갱신이 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않는다는 점입니다. 정부 해설에 따르면 묵시적으로 갱신됐더라도 임차인의 갱신요구권 1회는 그대로 남습니다. 그래서 다음 만기에 다시 요구권을 쓸 수 있는지는 지난번이 어떤 방식의 갱신이었는지에 따라 달라지므로, 갱신할 때마다 그 방식을 기록해 두어야 합니다.
다음은 이해를 돕기 위한 가정이며 지역 조례로 더 낮은 비율이 정해졌다면 그 비율을 씁니다. 먼저 전세입니다. 보증금 3억 원에 살다가 갱신요구권을 행사했다면 올릴 수 있는 최대치는 3억 원의 5%인 1,500만 원으로, 갱신 후 보증금은 3억 1,500만 원을 넘을 수 없습니다. 다음은 월세만 올리는 경우입니다. 보증금 5,000만 원에 월세 100만 원인 계약에서 보증금은 그대로 두고 월세만 올린다면 월세는 105만 원까지가 한도입니다. 보증금과 월세를 함께 바꾸려 한다면 월세를 보증금으로 환산해 종전 총액과 새 총액을 같은 기준으로 비교해야 하는데, 이 환산에 쓰는 전환 비율이 결과를 좌우합니다. 예를 들어 보증금을 줄이는 대신 월세를 올리는 제안을 받았다면, 전월세 전환 계산기에 두 조건을 넣어 같은 기준으로 바꾼 뒤 5%를 넘는지 확인하세요. 수치가 애매하면 합의 전에 공식 상담 창구에 묻는 편이 안전합니다.
계약갱신요구권을 두고 자주 생기는 오해가 있습니다. 첫째, 5%는 반드시 올라가는 비율이 아니라 상한입니다. 둘째, 갱신요구권이 있으니 언제 말해도 된다는 생각은 위험합니다. 종료 2개월 전이 지나면 행사 기간을 놓칩니다. 셋째, 집주인이 바뀌면 권리가 사라진다는 생각도 틀립니다. 대항력을 갖춘 임차인은 새 임대인에게도 갱신을 요구할 수 있습니다. 넷째, 묵시적 갱신이 됐으니 갱신요구권은 이미 썼다는 오해가 있습니다. 정부 해설은 묵시적 갱신을 요구권 행사로 보지 않습니다. 다섯째, 갱신된 계약은 2년을 다 채워야 나갈 수 있다는 생각입니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 다만 통지 뒤 3개월 동안의 차임은 내야 합니다.
계약 만기가 다가오면 다음 순서로 준비하면 실수를 줄일 수 있습니다. 먼저 계약서에서 종료일을 확인하고, 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 표시합니다. 다음으로 지난번 갱신이 있었다면 그것이 요구권 행사였는지 묵시적 갱신이었는지 기록을 찾아봅니다. 그다음 내 지역에 증액 상한을 낮춘 조례가 있는지 지자체 안내에서 확인합니다. 더 살 계획이라면 기간 안에 기록이 남는 방식으로 갱신을 요구하고, 임대인이 증액을 제안하면 종전 금액 대비 비율을 계산합니다. 조건이 정해지면 갱신 계약서를 쓰거나 합의 내용을 문서로 남기고, 금액이 바뀐 경우 신고 대상인지와 확정일자를 함께 확인합니다. 보증금이 오른 부분은 확정일자를 다시 받아야 그 부분의 우선순위가 지켜진다는 점도 기억하세요.
임대인은 법이 정한 사유가 있을 때만 갱신 요구를 거절할 수 있고, 가장 흔한 것이 임대인 본인이나 직계존속·직계비속의 실거주입니다. 그 밖에 두 번에 해당하는 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법의 임차, 무단 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 큰 파손, 합의에 따른 상당한 보상, 미리 알린 철거·재건축 등이 법에 열거돼 있습니다. 실거주 계획이 사실이라면 임차인은 종료일에 집을 비워야 하지만, 거절 의사도 기간 안에 분명히 전달돼야 하니 사유를 기록으로 받아 두세요. 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 갱신 기간 안에 다른 사람에게 빌려주면 임대인은 임차인의 손해를 배상해야 하고, 법은 배상액 계산 기준도 정해 두었습니다. 이사 뒤 이를 확인하는 방법으로 해당 주택의 확정일자 부여 현황 같은 임대차 정보를 열람하는 제도가 있는데, 열람 가능한 사람과 범위가 정해져 있으니 주민센터 등에서 요건을 확인하세요.
인상 폭이 5%를 넘는지, 거절 사유가 정당한지를 두고 대화가 막히는 경우가 있습니다. 이때 바로 소송을 생각하기보다 주택임대차분쟁조정위원회를 먼저 검토할 수 있습니다. 이 위원회는 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 등의 지부와 일부 지자체에 설치돼 있고, 차임·보증금 증감, 계약 갱신, 보증금 반환 같은 다툼을 소송보다 적은 비용과 시간으로 조정합니다. 조정이 성립하면 그 내용대로 효력이 생기지만, 상대가 응하지 않거나 합의가 안 되면 다른 절차를 다시 판단해야 합니다. 어느 쪽이든 준비가 중요합니다. 계약서, 갱신 요구를 보낸 문자나 내용증명, 임대인의 답변, 증액 제안 내용, 관련 조례 비율을 날짜순으로 정리해 두면 조정이나 상담에서 사실관계를 빠르게 설명할 수 있습니다. 법률 상담은 대한법률구조공단 같은 공공 창구에서도 받을 수 있습니다.
이 글은 주택임대차보호법의 계약갱신요구권과 묵시적 갱신을 일반적으로 설명한 것이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 행사 기간(종료 6개월 전~2개월 전), 1회 2년 연장, 증액 상한 5%, 해지 통지 후 3개월은 2026년 현재 법 조문 기준이며, 지자체 조례의 비율, 전환 비율, 거절 사유의 구체적 해석과 손해배상액 산정은 사안과 시점에 따라 달라지고 법 개정으로 바뀔 수 있습니다. 바뀔 수 있으니 법제처 국가법령정보센터의 조문과 국토교통부·법무부의 공식 해설, 지자체 안내를 확인하세요. 예시의 금액은 모두 가정입니다. 다툼이 생겼다면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단, 변호사 같은 전문가의 도움을 받는 것을 검토하세요. 계약 관련 연락을 받을 때 송금을 서두르게 하는 요구는 사기일 수 있으니 계좌 주인이 임대인 본인인지 꼭 확인하세요.